L'achat d'un terrain représente une étape importante dans la réalisation d'un projet immobilier. Pour éviter les déceptions et les dépenses inutiles, il est crucial de distinguer clairement un terrain constructible d'un terrain non constructible.
Le cadre légal et réglementaire : un labyrinthe de règles
La constructibilité d'un terrain est définie par un ensemble de lois et de règles qui régissent l'aménagement du territoire. Le document clé qui définit ces règles est le Plan Local d'Urbanisme (PLU), un document élaboré par chaque commune.
Le plan local d'urbanisme (PLU)
Le PLU délimite les zones constructibles et non constructibles sur le territoire communal. Il définit les règles d'urbanisme applicables à chaque zone, comme la densité de construction, la hauteur maximale des bâtiments, les types de constructions autorisées et les distances à respecter. Par exemple, le PLU de la ville de Rennes définit une zone d'habitation à vocation résidentielle avec un COS de 0,5 et une hauteur maximale de 12 mètres. Dans la zone agricole, le COS est limité à 0,1 et la hauteur maximale à 5 mètres.
Les différents zonages
Le PLU divise le territoire communal en plusieurs zones, chacune ayant des règles spécifiques :
- Zone d'habitation : Destinée à accueillir des constructions résidentielles, individuelles ou collectives.
- Zone agricole : Destinée à la production agricole et où les constructions sont généralement limitées aux bâtiments d'exploitation. Les constructions à caractère résidentiel sont souvent soumises à des conditions strictes, comme l'obtention d'un permis d'aménager pour un logement d'exploitation agricole.
- Zone naturelle : Destinée à la protection de la nature et à la conservation des espaces naturels. Les constructions sont généralement interdites ou soumises à des règles très strictes. Par exemple, la construction d'une maison individuelle en zone naturelle sensible peut être interdite pour préserver la biodiversité.
- Zone industrielle : Destinée à l'implantation d'activités industrielles et commerciales. Les constructions sont généralement autorisées, mais soumises à des réglementations spécifiques.
Les règlements spécifiques
En plus du PLU, d'autres règlements d'urbanisme peuvent s'appliquer à un terrain. Parmi eux :
- Les servitudes : Ce sont des contraintes qui limitent les droits du propriétaire du terrain, comme les servitudes de passage ou les servitudes d'utilité publique. Elles peuvent avoir un impact sur la constructibilité du terrain. Par exemple, une servitude de passage pour les réseaux électriques peut empêcher la construction d'un bâtiment à proximité.
- Les contraintes environnementales : La présence de zones humides, de sites archéologiques, de risques naturels ou de pollutions peut restreindre ou interdire la construction sur un terrain. Par exemple, la construction d'un bâtiment à proximité d'une zone humide peut être soumise à des études environnementales et à des mesures de protection spécifiques.
Les critères de différenciation : un éclairage approfondi
Plusieurs critères permettent de déterminer si un terrain est constructible ou non. Il est essentiel de les connaître et de les analyser avant d'acheter un terrain.
Le coefficient d'occupation des sols (COS)
Le COS est un coefficient qui détermine la surface constructible maximale autorisée sur un terrain. Il est exprimé en pourcentage de la surface totale du terrain. Par exemple, un COS de 0,5 signifie que la surface constructible maximale autorisée est égale à 50% de la surface du terrain. Un terrain de 1000 m² avec un COS de 0,5 permettra donc de construire au maximum 500 m² de surface.
La hauteur maximale
Le PLU définit la hauteur maximale des constructions autorisées dans chaque zone. La hauteur maximale est généralement exprimée en mètres, mais peut aussi être définie en nombre d'étages. Par exemple, dans une zone d'habitation, la hauteur maximale peut être de 10 mètres, ce qui équivaut à un bâtiment de 3 étages.
Les distances à respecter
Le PLU et les règlements d'urbanisme locaux définissent les distances obligatoires à respecter entre les constructions et les limites de propriété, les voies publiques et les cours d'eau. Par exemple, la distance minimale à respecter entre une construction et la limite de propriété est souvent de 3 mètres. Cette distance peut varier en fonction du type de construction et des exigences locales.
Les servitudes
Différents types de servitudes peuvent affecter la constructibilité d'un terrain:
- Servitudes d'utilité publique : Elles imposent des restrictions sur l'utilisation du terrain pour des raisons d'intérêt général. Par exemple, une servitude de passage pour les réseaux électriques ou d'eau.
- Servitudes de passage : Elles permettent à un tiers de passer sur le terrain pour accéder à sa propriété.
- Servitudes de vue : Elles protègent la vue d'un terrain voisin et peuvent limiter la hauteur des constructions.
Les contraintes environnementales
L'impact environnemental des constructions est un élément crucial à prendre en compte.
- Zones humides : La construction sur une zone humide est souvent interdite ou fortement réglementée pour préserver la biodiversité et les fonctions écologiques des milieux humides.
- Pollution : Les terrains situés à proximité de sources de pollution (industries, sites contaminés) peuvent être soumis à des restrictions spécifiques.
- Protection des espèces : La présence d'espèces protégées peut entraîner des restrictions ou des interdictions de construction. Par exemple, la présence d'une espèce d'oiseau protégée peut limiter les travaux de construction.
L'accès au réseau
Un terrain constructible doit être accessible aux réseaux d'eau, d'électricité et d'assainissement. L'absence d'accès à ces réseaux peut rendre la construction impossible ou très coûteuse. Par exemple, un terrain situé en zone isolée peut nécessiter des travaux importants et coûteux pour raccorder les réseaux.
Cas particuliers : des situations complexes
Certains types de terrains présentent des situations particulières qui peuvent compliquer la construction. Il est important de bien se renseigner sur ces cas.
Les terrains en zone inondable
Les terrains situés en zone inondable sont soumis à des restrictions spécifiques pour limiter les risques liés aux inondations. La construction sur ces terrains peut être interdite ou soumise à des exigences de construction particulières pour garantir la sécurité des occupants. Par exemple, la construction d'un bâtiment en zone inondable peut nécessiter des fondations surélevées et des aménagements spécifiques pour résister aux crues.
Les terrains en zone sismique
Les terrains situés en zone sismique doivent respecter des normes de construction particulières pour résister aux tremblements de terre. Ces normes peuvent impacter le coût de la construction. Par exemple, la construction d'une maison en zone sismique peut nécessiter l'utilisation de matériaux résistants aux tremblements de terre et des techniques de construction spécifiques.
Les terrains à vocation agricole
Les terrains à vocation agricole peuvent être soumis à des restrictions pour préserver l'activité agricole. Il est possible de construire un logement d'exploitation sur un terrain agricole, mais les conditions sont souvent strictes. Par exemple, la construction d'un logement d'exploitation agricole peut être limitée en surface et en hauteur. Le PLU de la commune de Saint-Aubin-du-Cormier en Ille-et-Vilaine définit une zone agricole à vocation d'exploitation avec un COS de 0,2 et une hauteur maximale de 7 mètres.
Les terrains en zone natura 2000
Les terrains situés en zone Natura 2000 sont des zones protégées pour leur richesse en biodiversité. Les constructions sont souvent interdites ou soumises à des procédures spécifiques pour éviter d'impacter la faune et la flore de ces zones. Par exemple, la construction d'un bâtiment en zone Natura 2000 peut nécessiter une étude d'impact environnementale et l'obtention d'une autorisation spécifique.
Se renseigner et se faire accompagner : les outils et les acteurs clés
Pour déterminer la constructibilité d'un terrain, il est important de se renseigner et de se faire accompagner par des professionnels.
L'accès à l'information
Vous pouvez obtenir des informations sur les PLU et les règlements d'urbanisme en consultant les sites internet des administrations et des collectivités locales. Par exemple, le site internet de la ville de Paris permet de consulter le PLU et les règlements d'urbanisme en ligne. Vous pouvez également contacter le service d'urbanisme de la commune pour obtenir des informations sur la constructibilité d'un terrain spécifique.
Le rôle des professionnels
Il est conseillé de se faire accompagner par un géomètre-expert, un architecte ou un juriste spécialisé en urbanisme pour vous aider à analyser la constructibilité d'un terrain, à comprendre les règles d'urbanisme et à réaliser les démarches administratives nécessaires. Un géomètre-expert pourra réaliser un plan du terrain et identifier les servitudes ou les contraintes environnementales qui peuvent affecter la constructibilité. Un architecte pourra vous conseiller sur les possibilités de construction et vous aider à obtenir les autorisations nécessaires. Un juriste spécialisé en urbanisme pourra vous conseiller sur les aspects légaux de la constructibilité et vous accompagner dans les démarches administratives.
Les aides et subventions
Des aides financières et des subventions peuvent être attribuées pour la construction ou la rénovation de bâtiments, notamment pour les terrains en zones difficiles ou pour les projets durables. Par exemple, l'État propose des aides pour la construction de logements en zone rurale ou pour la rénovation énergétique des bâtiments. Vous pouvez consulter les sites internet des administrations pour en savoir plus sur les aides et subventions disponibles.
La constructibilité d'un terrain est un élément crucial à prendre en compte avant de l'acheter. Il est important de se renseigner sur les règles d'urbanisme, les critères de différenciation et les cas particuliers qui peuvent affecter la constructibilité. Se faire accompagner par des professionnels peut vous permettre de gagner du temps et d'éviter des erreurs coûteuses.