La loi Pinel, mise en place en 2014, vise à encourager l'investissement locatif dans des zones où le marché immobilier est tendu. Cette loi offre des avantages fiscaux aux propriétaires qui s'engagent à louer leurs biens à des loyers plafonnés pendant une durée déterminée. Cependant, la loi Pinel a aussi un impact sur les charges récupérables en bail commercial, ce qui peut engendrer des questions pour les locataires et les bailleurs.
Comprendre quelles charges le locataire est tenu de payer et quelles charges le bailleur peut récupérer est crucial pour une relation locative saine.
Les charges récupérables : définitions et principes généraux
Les charges récupérables en droit commercial désignent les dépenses que le bailleur engage pour le compte du locataire et qui peuvent lui être facturées. Ces charges doivent être directement liées à l'utilisation du bien loué et à son entretien. La loi Pinel, bien qu'elle s'inscrive dans le cadre du Code de Commerce, apporte des précisions et des obligations spécifiques concernant les charges récupérables en bail commercial.
Distinction entre charges récupérables et charges non récupérables
Il est essentiel de distinguer les charges récupérables des charges non récupérables. Les charges récupérables sont celles qui sont directement liées à l'utilisation du bien loué et qui sont engagées pour le compte du locataire. Par exemple, les frais de copropriété pour l'entretien des parties communes ou les charges de chauffage collectif. En revanche, les charges non récupérables sont celles qui sont engagées par le bailleur pour son propre compte et qui ne sont pas directement liées à l'utilisation du bien loué, comme les frais d'avocat ou les frais de gestion du bailleur.
Impact de la loi pinel sur les charges récupérables
La loi Pinel n'a pas créé de nouvelles charges récupérables. Elle a plutôt clarifié certains points de la législation existante et renforcé la transparence des relations entre bailleurs et locataires. Elle a notamment introduit des obligations d'information et de justification des charges pour les bailleurs, et défini plus précisément les charges qui peuvent être considérées comme "exceptionnelles".
Principes généraux de la loi pinel
- Transparence et justification : Le bailleur doit fournir au locataire un décompte annuel des charges récupérables, avec la justification des dépenses engagées.
- Droit de contestation : Le locataire a le droit de contester les charges qui lui paraissent abusives ou non justifiées. Il peut demander des justificatifs supplémentaires et réclamer une correction du décompte.
- Proportionnalité : Les charges récupérables doivent être proportionnelles à la surface du local loué et à l'utilisation qui en est faite par le locataire. Par exemple, un local commercial de 100m² ne devrait pas payer les mêmes charges qu'un local de 50m².
- Charges exceptionnelles : Les charges exceptionnelles, comme des travaux de rénovation importants, doivent être prévues dans le bail ou faire l'objet d'un accord écrit entre le locataire et le bailleur.
Liste exhaustive des charges récupérables en bail commercial selon la loi pinel
La loi Pinel ne crée pas de nouvelles catégories de charges récupérables. Elle s'appuie sur les dispositions du Code de Commerce et les précise pour les baux commerciaux. Voici une liste exhaustive des charges récupérables en bail commercial, en distinguant les charges obligatoires et les charges facultatives.
Charges obligatoires
Ces charges sont directement liées à l'immeuble et à son entretien, et doivent être facturées au locataire.
Charges liées à l'immeuble et aux parties communes
- Frais de copropriété : assurance, entretien, réparations des parties communes (ex : ascenseur, cage d'escalier, cour intérieure).
- Charges de chauffage et d'eau chaude (si collective) : frais d'énergie, entretien des installations, etc.
- Charges de l'ascenseur : entretien, réparations, consommations énergétiques, etc.
- Charges d'entretien et de réparation des parties communes : nettoyage, peinture, etc.
Taxes et impôts
- Taxe foncière : cette taxe est due par le propriétaire du bien immobilier et peut être répercutée sur le locataire en proportion de la surface occupée.
- Taxe d'enlèvement des ordures ménagères : cette taxe est due par le propriétaire du bien et est généralement calculée en fonction du nombre de personnes résidant dans le bâtiment.
- Autres taxes locales et impôts applicables : certaines communes peuvent prélever des taxes supplémentaires, comme la taxe d'aménagement pour les travaux effectués sur le bien.
Charges facultatives (sous conditions)
Ces charges peuvent être facturées au locataire sous certaines conditions, qui doivent être spécifiées dans le bail.
Services spécifiques
- Frais de gardien : si le bâtiment dispose d'un gardien, ses frais de salaire et d'entretien peuvent être répartis entre les locataires.
- Frais de nettoyage : si le bâtiment dispose d'un service de nettoyage des parties communes, ses frais peuvent être facturés aux locataires.
- Frais d'abonnement à internet ou téléphonie fixe (si l'installation est collective et utilisée par tous les locataires) : ces frais peuvent être répartis entre les locataires si l'installation est collective et accessible à tous.
- Frais de syndic (si applicable) : si le bâtiment est en copropriété, les frais du syndic peuvent être répartis entre les locataires.
Aménagement ou amélioration du local
Certaines charges liées à l'aménagement ou à l'amélioration du local peuvent être facturées au locataire, mais sous conditions.
- Charges de climatisation (si installation collective et utilisée par tous les locataires) : si le bâtiment dispose d'un système de climatisation collectif, ses frais d'entretien et de fonctionnement peuvent être répartis entre les locataires.
- Frais d'électricité (si consommation individuelle) : en règle générale, le bailleur ne peut pas facturer les frais d'électricité individuelle du local commercial au locataire. Cependant, certains baux commerciaux peuvent prévoir une exception à cette règle. Il est important de lire attentivement les clauses du bail à ce sujet.
- Charges de sécurité (système d'alarme, vidéosurveillance) : si le bâtiment est équipé d'un système de sécurité collectif, ses frais d'entretien et de fonctionnement peuvent être répartis entre les locataires.
Charges non récupérables
Certaines charges ne peuvent pas être facturées au locataire.
- Frais personnels du bailleur (ex : frais d'avocat, frais de gestion) : ces charges sont engagées par le bailleur pour son propre compte et ne sont pas liées à l'utilisation du bien loué.
- Charges liées à l'activité du locataire (ex : consommation d'eau et d'électricité pour l'activité) : ces charges sont généralement à la charge du locataire, sauf si le bail prévoit une exception.
- Charges non prévues par le bail : il est important de s'assurer que toutes les charges qui sont facturées au locataire sont bien mentionnées dans le bail.
Exemples concrets et analyses de situations courantes
Prenons l'exemple d'un local commercial dans le centre-ville de Lyon, appartenant à un propriétaire privé et situé dans un immeuble de 5 étages. Le bail commercial prévoit que le locataire paie les charges récupérables. Dans ce cas, le bailleur peut facturer au locataire les frais de copropriété pour l'entretien des parties communes, les charges de chauffage collectif (si le système est collectif), la taxe foncière et les charges de l'ascenseur.
En revanche, le bailleur ne peut pas facturer au locataire les consommations d'eau et d'électricité liées à son activité, ni les frais d'avocat engagés par le bailleur pour la rédaction du bail.
Considérons maintenant l'exemple d'un local commercial dans une galerie marchande, comme la Galerie Lafayette à Paris. Le bail commercial prévoit que le locataire paie les charges récupérables, qui sont spécifiées dans le bail. Dans ce cas, le bailleur peut facturer au locataire les frais de sécurité de la galerie, les frais d'entretien des parties communes (ex : nettoyage), les frais de syndic et les charges liées au système de climatisation collectif. Cependant, il ne peut pas facturer les charges d'électricité individuelle du local commercial, qui sont à la charge du locataire.
Aspects juridiques et pratiques liés aux charges récupérables
Les charges récupérables doivent être facturées de manière claire et transparente, et le locataire doit pouvoir vérifier les justificatifs des dépenses engagées. Le bail doit préciser les modalités de facturation des charges, ainsi que les obligations du bailleur et les droits du locataire.
Modalités de facturation des charges
Les charges peuvent être facturées mensuellement, trimestriellement ou annuellement. Le mode de facturation doit être défini dans le bail. Le bailleur est tenu de fournir des justificatifs des dépenses engagées, tels que des factures et des relevés de consommation.
Obligations du bailleur
- Transparence : Le bailleur doit fournir une information claire et transparente sur les charges récupérables, en incluant les types de charges, les modes de calcul et les justificatifs des dépenses.
- Justification : Le bailleur doit fournir des justificatifs des dépenses engagées, tels que des factures, des relevés de consommation et des attestations de paiement.
- Décompte annuel : Le bailleur doit fournir un décompte annuel détaillé des charges, avec les justificatifs des dépenses et le calcul des charges facturées au locataire.
Droits du locataire
- Droit de contestation : Le locataire a le droit de contester les charges qui lui paraissent abusives ou non justifiées. Il peut demander des justificatifs supplémentaires et réclamer une correction du décompte.
- Droit de demander un décompte annuel détaillé : Le locataire a le droit de demander au bailleur un décompte annuel détaillé des charges, avec les justificatifs des dépenses engagées.
- Droit de refuser le paiement des charges non justifiées : Le locataire a le droit de refuser le paiement des charges qui ne sont pas justifiées par des documents probants.
En cas de litige, le locataire peut saisir le tribunal compétent pour obtenir une résolution amiable ou judiciaire du conflit.
Il est important de noter que la loi Pinel ne s'applique qu'aux baux commerciaux, et non aux baux d'habitation. Les charges récupérables en bail d'habitation sont régies par des règles spécifiques.
Avant de signer un bail commercial, il est crucial de lire attentivement les clauses relatives aux charges récupérables et de demander des éclaircissements au bailleur si nécessaire. Il est également important de conserver tous les justificatifs des charges payées pour pouvoir les présenter en cas de litige.
