Le dispositif Pinel, mis en place en 2014, vise à stimuler l'investissement locatif dans le neuf et à contribuer à la revitalisation des quartiers. Le dispositif Pinel+, lancé en 2021, propose une réduction d'impôt majorée pour les logements à performance énergétique accrue. Choisir le dispositif adapté à vos besoins et objectifs d'investissement est crucial pour optimiser votre rentabilité et votre réduction d'impôt. Comprendre les différences clés entre les deux dispositifs est essentiel pour faire le bon choix.
Comparer pinel et pinel+ : décryptage des différences
Comprendre les différences clés entre les deux dispositifs est essentiel pour faire le bon choix. Voici les principaux éléments de comparaison :
Durée de location obligatoire
- Pinel : 6, 9 ou 12 ans
- Pinel+ : 6, 9 ou 12 ans (identique au Pinel)
Plafond de loyer
- Pinel : Fixé par arrêté ministériel en fonction de la zone géographique et de la taille du logement. Par exemple, en 2023, le plafond de loyer pour un appartement de 60m² en zone A bis est de 1 200 euros par mois.
- Pinel+ : Le plafond de loyer est identique au Pinel, mais un loyer plus élevé peut être justifié en cas de performance énergétique du logement. Par exemple, un appartement de 60m² en zone A bis avec un label BBC Effinergie peut justifier un loyer de 1 300 euros par mois.
Conditions de ressources des locataires
- Pinel : Des conditions de ressources pour le locataire existent, mais elles sont moins strictes que pour le dispositif "Logement social". Par exemple, pour un appartement de 60m² en zone A bis, le revenu fiscal de référence du locataire ne doit pas dépasser 35 000 euros pour une personne seule.
- Pinel+ : Aucun changement par rapport au Pinel concernant les conditions de ressources des locataires.
Zones géographiques éligibles
- Pinel : Le dispositif est applicable dans toutes les zones géographiques, mais la réduction d'impôt est plus importante dans les zones tendues. Par exemple, la zone A bis inclut Paris et sa proche banlieue, où la réduction d'impôt peut atteindre 21% du prix d'achat.
- Pinel+ : Le dispositif est applicable dans les mêmes zones que le Pinel.
Exigences de performance énergétique
- Pinel : Le logement doit respecter la réglementation thermique en vigueur (RT 2012). Par exemple, la RT 2012 impose une consommation énergétique maximale de 50 kWh/m²/an.
- Pinel+ : Le logement doit atteindre un niveau de performance énergétique plus élevé (ex : label BBC Effinergie, RE2020). Par exemple, un logement BBC Effinergie doit avoir une consommation énergétique maximale de 40 kWh/m²/an.
Montant de la réduction d'impôt
- Pinel : La réduction d'impôt est calculée sur le prix d'acquisition du logement, elle peut atteindre 12% du prix d'achat réparti sur la durée de location. Par exemple, un appartement de 200 000 euros en zone A bis avec une location de 12 ans, vous permet de bénéficier d'une réduction d'impôt de 24 000 euros.
- Pinel+ : La réduction d'impôt est majorée de 10% par rapport au Pinel, ce qui la porte à 13.2% maximum. Avec les mêmes conditions que l'exemple précédent, un appartement éligible au Pinel+ vous permettra de bénéficier d'une réduction d'impôt de 26 400 euros.
Le tableau suivant résume les principaux points de comparaison entre Pinel et Pinel+ :
| Critères | Pinel | Pinel+ |
|---|---|---|
| Durée de location | 6, 9 ou 12 ans | 6, 9 ou 12 ans |
| Plafond de loyer | Fixé par arrêté ministériel | Identique au Pinel, mais possibilité de loyer plus élevé en cas de performance énergétique accrue |
| Conditions de ressources | Moins strictes que pour le logement social | Identique au Pinel |
| Zones éligibles | Toutes les zones, avec majoration en zone tendue | Toutes les zones |
| Performance énergétique | RT 2012 | Exigences plus strictes (BBC Effinergie, RE2020) |
| Réduction d'impôt | Jusqu'à 12% du prix d'achat | Jusqu'à 13.2% du prix d'achat |
Choisir entre pinel et pinel+ : les facteurs clés
Le choix entre Pinel et Pinel+ dépend de plusieurs facteurs clés liés à vos objectifs d'investissement, à votre profil de locataire et à vos contraintes financières.
Objectifs d'investissement
- Investissement à long terme : Le Pinel+ peut être plus avantageux car il offre une réduction d'impôt plus importante sur une période plus longue.
- Investissement à court terme : Le Pinel peut être plus adapté si vous souhaitez réaliser une plus-value rapidement et profiter d'un rendement locatif plus important. Par exemple, un investissement dans un appartement standard de 50m² à Lyon, avec un prix d'achat de 150 000 euros, pourrait générer un loyer mensuel de 700 euros.
- Priorité à la réduction d'impôt : Le Pinel+ est le dispositif le plus avantageux en termes de réduction d'impôt. Par exemple, un investissement dans un appartement BBC Effinergie de 60m² à Paris, avec un prix d'achat de 200 000 euros, vous permettra de bénéficier d'une réduction d'impôt de 26 400 euros sur 12 ans.
- Priorité à la rentabilité locative : Le Pinel peut offrir un rendement locatif plus important car les loyers sont souvent plus élevés pour les logements moins performants énergétiquement.
- Investir dans un logement performant énergétiquement : Le Pinel+ est le dispositif idéal pour investir dans un bien neuf à haute performance énergétique, répondant aux exigences de la transition écologique.
Profil du locataire
- Locataires à revenus modestes : Le Pinel est plus adapté car les loyers sont généralement moins élevés. Par exemple, un appartement standard de 40m² à Marseille, avec un prix d'achat de 100 000 euros, pourrait générer un loyer mensuel de 500 euros.
- Locataires à revenus plus élevés : Le Pinel+ peut être plus attractif car il offre des logements de meilleure qualité et plus confortables, ce qui peut justifier un loyer plus élevé.
- Importance de la durée de location : Le Pinel+ est plus intéressant si vous recherchez un locataire qui s'engage sur le long terme.
Contraintes financières
- Budget disponible : L'investissement dans un logement neuf performant énergétiquement peut être plus coûteux, ce qui peut impacter votre budget disponible. Par exemple, un appartement BBC Effinergie de 60m² à Lille, avec un prix d'achat de 180 000 euros, pourrait nécessiter un apport personnel plus important qu'un appartement standard.
- Capacité à supporter un loyer plus élevé : Le Pinel+ implique souvent des loyers plus élevés, il est important de s'assurer de la capacité du locataire à les supporter. Par exemple, un loyer mensuel de 1 000 euros pour un appartement de 70m² à Lyon, avec un label BBC Effinergie, pourrait être élevé pour certains locataires.
Choix du bien immobilier
- Disponibilité de biens neufs performants énergétiquement : L'offre de biens éligibles au Pinel+ peut être moins importante que celle des biens éligibles au Pinel. Par exemple, la construction de logements BBC Effinergie représente environ 10% de la production de logements neufs en France.
- Zones géographiques éligibles : Les deux dispositifs sont applicables dans les mêmes zones géographiques, mais il est important de vérifier si les zones vous intéressent correspondent aux critères d'éligibilité. Par exemple, si vous souhaitez investir dans un logement neuf à Bordeaux, vous pouvez vérifier les critères d'éligibilité au Pinel et au Pinel+ pour cette zone.
Exemples concrets : cas pratiques pour illustrer le choix
Voici des exemples concrets pour illustrer le choix entre Pinel et Pinel+ en fonction de vos objectifs et de vos contraintes.
Scénario 1 : investissement locatif à long terme avec une priorité sur la réduction d'impôt
Si vous souhaitez investir dans un logement neuf à haute performance énergétique et maximiser votre réduction d'impôt, le Pinel+ est la meilleure option. Un investissement dans un appartement BBC Effinergie de 60m² à Paris, avec un prix d'achat de 200 000 euros, vous permettra de bénéficier d'une réduction d'impôt de 26 400 euros sur 12 ans. Le loyer mensuel pour cet appartement pourrait être de 1 200 euros.
Scénario 2 : investissement locatif à court terme avec une priorité sur la rentabilité locative
Si vous recherchez un rendement locatif rapide et que la réduction d'impôt n'est pas votre priorité absolue, le Pinel peut être plus intéressant. Un investissement dans un appartement standard de 50m² à Lyon, avec un prix d'achat de 150 000 euros, pourrait générer un loyer mensuel de 700 euros. Vous bénéficierez d'une réduction d'impôt de 18 000 euros sur 6 ans. Le loyer mensuel pour cet appartement pourrait être de 700 euros.
Scénario 3 : investissement dans un bien neuf performant énergétiquement dans une zone éligible au pinel+
Si vous souhaitez investir dans un logement neuf performant énergétiquement et que la zone vous intéresse, le Pinel+ est la meilleure option. Un appartement RE2020 de 70m² à Nantes, avec un prix d'achat de 250 000 euros, vous permettra de bénéficier d'une réduction d'impôt de 33 000 euros sur 9 ans. Le loyer mensuel pour cet appartement pourrait être de 1 000 euros.
Ces exemples illustrent les différents avantages et inconvénients de chaque dispositif et permettent de choisir l'option la plus adaptée à vos besoins et à vos objectifs d'investissement. N'hésitez pas à consulter un professionnel pour obtenir des conseils individualisés et un accompagnement sur mesure.